- 住宅ローン繰り上げ返済したほうがいい？しないほうがいい？
- 住宅ローン借り換えしたほうがいい？しないほうがいい？
- 繰り上げ返済するなら「期間短縮型」と「返済額軽減型」どっちがいい？
どれが正解かは各家庭の状況により異なるため悩みますよね。
結論から言うと、現在の低金利の状況であれば繰り上げ返済しない・借り換えは検討するのがおすすめです。
わが家は35年で組んだ住宅ローンを繰り上げ返済して9年で完済しました。
そのことについてまとめます。
住宅ローン繰り上げ返済したほうがいい？しないほうがいい？
繰り上げ返済をしない方がいい人
控除を最大限受けられる
1年の最大控除額＞所得税額＋住民税額または借入残高の1%
かつ
住宅ローン金利が1%以下の人
この場合は、金利より減税の方が大きい、返済にかかる金利よりも控除される金額の方が大きくなります。
現在は住宅ローン金利がかなり低いので、無理にかえさなくても大丈夫です。
生命保険として備えておきたい
住宅ローンを組む際に団体信用生命保険に入った方も多いと思います。
これは住宅ローンの名義人が死亡、または所定の病気になった場合、住宅ローンが免除されるものです。
住宅ローン残高に連動しているため、繰り上げ返済してしまうと団体信用生命保険の額が減額されます。
借りておいたままにして万が一のために備えておいておくのも安心です。
貯金が少ない
手元の現金が少ないと、何かあった時に対応できません。
繰り上げ返済よりもある程度の生活防衛費を貯めることを優先しましょう。
繰り上げ返済をした方がいい人
収入が低く、住宅ローンが多い
控除される金額以上に借り入れがある人はオーバー部分を繰り上げ返済してしまうのも一つの手です。
トータルの返済額が減ると精神的に安心できる部分もありますよね。
繰り上げ返済「期間短縮型」と「返済額軽減型」どっちがいい？
住宅ローンの繰り上げ返済をするときに迷うのは「期間短縮型」と「返済額軽減型」どっちにするかですよね。
まず2つの違いについて整理します。
期間短縮型
毎月返済額：変化なし
返済期間：短縮
総返済額を効率的に減らし、早期の住宅ローン完済を目指す人向け。
返済額軽減型
毎月返済額：減少
返済期間：変化なし
将来の教育費負担や収入減に備えるために、家計のキャッシュフローを調節したい人向け。
わが家は期間短縮型を選択
利息軽減のために「期間短縮型」を選択しました。
家を建てた当初はこどもがいなかったの3年目くらいまでは集中して返済し、こどもが生まれてからわたしの働き方が変わったこともあり繰り上げ返済は年に1回のみにしていました。
期間短縮型の注意点
繰り上げ返済後の返済期間の合計が控除期間以下になると、その年分から住宅ローン減税を受けることができなくなります。
返済期間の合計＝返済が完了した期間＋繰り上げ返済後の返済期間
また、住宅ローンの借り換えの際は以前の住宅ローンの残返済期間までとなります。
繰り上げ返済で利息が減るのは魅力的ですが、やりすぎは禁物です。
今後の変化に対応できる、余裕を持った繰り上げ返済をしましょう。
住宅ローン借り換えしたほうがいい？しないほうがいい？
住宅ローンを借り換えることで総額の返済額を減らすことができる場合があります。
借り換えには費用がかかりますので、トータルでどちらがお得か考えてみるといいですね。
借り換えサイトを利用すれば無料診断もしてもらえます。一度検討してみてはいかがでしょうか。
「住宅ローン借り換えセンター」
資産運用か住宅ローンの繰り上げ返済どっちがお得？
資産運用して年率5％で回せるなら1％以下の住宅ローンを繰り上げ返済するよりお得！って思うこともあると思います。
もし家計に余裕があれば、どちらも並行して行うのがおすすめです。
固定費を下げておくことは生活防衛の意味でも安心です。
さらに貯金もしておくとリストラなどで一時的に収入が途絶えた時など住宅ローンの返済対策としても安心。
わが家は繰り上げ返済を優先しつつ資産運用と貯金も同時並行で行い、完済後は住宅ローンに支払っていた額を資産運用にまわしました。
住宅ローンを繰り上げ返済→完済した理由
家族が増えた
こどもが生まれて保育園に通うとなった時に毎月の保育料が家計の負担になります。
特に0～２歳児クラスの保育料は高い！
わが家では保育料が増えることの対策として住宅ローンを減らすことにしました。
その結果、家計全体の支出バランスを調整できたと思います。
第一子の入園時に妻の住宅ローンを完済、第二子の入園時に夫の住宅ローン完済しました。
控除額よりも金利の方が高かった
確か住宅ローン金利が1.275%で控除が1％でした。
変動金利だったのも長期で借りたままでいいのか不安要素でした。
なのであまり深く考えずに返済しました。
自由度を増やしたかった
わが家は夫婦で住宅ローンを組みました。
借入額が増やせる、夫婦それぞれ住宅ローン控除を埋められるというメリットもありますが、健康なまま正社員で働き続けるのが大前提です。
時短勤務でお給料が減ることは事前にわかっていましたが
- もし自分や夫が失業して収入が途絶えたり病気になって働けなくなったら？
- こどもの病気やいじめ、親の介護で働き続けることが困難になったら？
人生には不確定要素が多いと感じました。
- 仕事をやめたら住宅ローンを払えなくなる。
- 売っても借金が残るかもしれない。
そんなリスクもできるだけないようにしたいと思いました。
住宅ローン完済後の手続き
抵当権抹消のために法務局へ行ってきました。
住宅ローンを完済するためにしたこと
小さな暮らしを心がけた
以前は社宅扱いの賃貸物件に住んでいたこともあり、貯蓄率は60％を超えていました。
新居に引っ越してからも基本的に夫のお給料で生活することを心がけました。
家計を見直した
携帯電話、通信費、自動車保険の見直しと保険の解約、見直しをしました。
車は普通乗用車から軽自動車へ。
（車を所有しないということも考えましたが夫の通勤時間の短縮のため購入。）
共働きを続けた
育休明けに時短になりながらも共働きを続けることができました。
一方の給料だけでは余裕のある生活は難しく、とても繰り上げ返済どころの話ではありません。
外に働きに出られない場合でも世帯収入を増やす努力は必要かなと思います。
住宅ローン完済後の気持ち
すっきりしました！
住宅ローン用の銀行口座も即解約。
家計全体としては住宅ローンに支払っていたお金が投資にまわっているので、支出が減ったという感覚はありませんが、これからの教育費、老後に備えるという意味ではよかったと思います。
まとめ
わが家が住宅ローン完済のために行ったことはとても基本的なことばかりです。
- 小さな暮らしを心がけた
- 生活費を見直した
- 共働きを続けた
- 余裕のあるうちに繰り上げ返済した
「長期」「多額」を選ぶときは慎重に、生活費のやりくりが苦しいと思ったらできるだけはやく家計全体を見直してみましょう。
